上海房地产新政“沪九条”解读：市场反应、政策考量及未来展望
元描述: 上海房地产新政“沪九条”出台，旨在优化房地产市场，促进市场健康发展。本文将深入解读“沪九条”的政策内容、市场反应、政策考量以及未来展望，为购房者、投资者和相关行业人士提供参考。
引言:
2023年5月28日，上海正式发布了全新的房地产调控政策“沪九条”，引发了市场的高度关注。这一政策的出台，被认为是上海楼市“松绑”的重要信号，旨在通过优化限购、信贷、公积金等多方面政策，促进房地产市场平稳健康发展。那么，“沪九条”的具体内容是什么？政策出台后，市场反应如何？未来上海房地产市场将如何发展？本文将深入解读“沪九条”的政策内容、市场反应、政策考量以及未来展望，为购房者、投资者和相关行业人士提供参考。
“沪九条”：政策内容及市场反应
“沪九条”涵盖了限购、信贷、公积金、土地供应等多个方面，政策力度之大，超出各方预期。
限购政策优化：放宽门槛，满足多元需求
“沪九条”在限购政策方面主要体现为以下几个方面的优化:
- 缩短非沪籍居民购房社保年限: 将非沪籍居民家庭购房所需缴纳社保年限由5年缩短至3年，并放宽了购房区域限制。
- 增加多孩家庭购房套数: 支持多孩家庭购房需求，在增购一套住房的基础上，配套享受首套住房信贷政策，减轻购房利息负担。
- 支持企业购房用于职工租住: 对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数，旨在解决职工居住问题。
- 取消离异购房合并计算住房套数规定: 优化限购政策口径，取消了离异购房合并计算住房套数规定，调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
市场反应: “沪九条”出台后，市场反应积极，一手房和二手房的成交量均出现明显增长。
- 一手房: 5月28日至6月10日，上海一手房认购总体平稳，全市共有10个楼盘完成认购，认购水平略高于同板块平均水平。一手住房项目来访量明显增加，部分有一定市场热度的续销项目，预定量增加比较明显。成交量提高，5月28日至6月10日，一手住房日均成交2万平方米，比5月1日至27日的日均成交量增加42%。端午三天假期一手住房日均成交0.82万平方米，比今年“五一”假期日均成交增加41%。
- 二手房: 6月1日和8日分别是“沪九条”施行后的两个周六，记者走访了多家中介门店，经纪人带看量明显增长。上海规模最大的中介机构链家的数据显示，新政出台至6月10日，咨询量与前两个月对比，日均上涨约50%，带看量上涨约30%，“新政出台后，购房人的需求明显释放，在端午节期间，客户咨询量、带看量较新政前的日均上涨30%”。
信贷政策松绑：降低利率，减轻负担
“沪九条”在信贷政策方面主要体现为以下几个方面的调整:
- 降低个人住房贷款利率下限: 首套房利率下限较调整前下调35个基点，二套房下调35个基点。其中，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的二套房贷利率下降幅度更大，下调了45个基点。
- 降低首付比例: 首套房贷已降至20%，满足合理购房贷款需求。
市场反应: 信贷政策的松绑为购房者减轻了利息负担，进一步刺激了购房需求。
- 利息支出减少: 按照100万元贷款，30年等额本息测算，首套房贷款每月还款最多可以减少197.63元，总利息支出减少7.11万元。
- 银行执行新政: 各家银行充分考虑了在途贷款的实际情况，本着让更多贷款购房人享受新政好处的原则，银行执行新政时按照贷款发放时间为界，5月28日（含）以后新发放的个人住房贷款按照新政策执行，银行已受理尚未发放的在途个人住房贷款，均可以适用新政策。
公积金政策调整：提高额度，惠及更多群体
“沪九条”在公积金政策方面主要体现为以下几个方面的调整:
- 提高居民最高贷款额度: 居民最高贷款额度提高幅度在30%左右，首套住房家庭公积金（含补充公积金）最高贷款额度为160万元，多子女家庭在此基础上上浮20%政策不变，最高可达192万元。
市场反应: 公积金政策的调整为购房者提供了更大的资金支持，进一步扩大了购房人群。
- 提高额度条件: 缴存人家庭在上海购买首套住房的，申请最高贷款额度要同时满足三个条件：两人及以上家庭申请贷款，且均满足当前正常连续缴存住房公积金满6个月的条件；按30倍的住房公积金存储余额倍数以及10倍的补充公积金存储余额倍数计算，申请人员在申请时的住房公积金账户存储余额合计达到4.34万元，补充公积金账户存储余额合计达到3万元，可申请最高贷款额度160万元；多子女家庭住房公积金账户存储余额合计达到5.2万元，补充公积金账户存储余额合计达到3.6万元，可申请最高贷款额度192万元；具有偿还贷款的能力及良好的信用。
- 执行时间: 相关政策实施以受理时间为界，5月28日（含）以后受理的公积金贷款按此政策执行，尚未发放的公积金贷款，经房屋交易双方协商一致需进行重新受理的，可向相关贷款受理机构进行咨询。
土地供应优化：取消溢价率上限，提升市场化配置效率
“沪九条”在土地供应方面主要体现为以下几个方面的调整:
- 取消商品住房用地溢价率10%的上限要求: 成交地价由市场化竞价确定，进一步提升土地资源市场化配置效率。
- 建立综合会商机制: 在出让前，规划资源、住建、房管、发改、财政、金融等部门建立综合会商机制，合理设定出让起始价格，对市场热度较高的特定区域地块可经决策采取差别化调控措施，在溢价率超过一定限度后转入摇号环节，引导市场主体理性竞价。
- 差异化确定高品质建设要求: 市级部门通过综合评估和会商机制，根据地块区位条件、市场需求等方面情况，差异化确定高品质建设要求，将需要落实的绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等要求作为出让条件纳入土地出让合同，要求房地产开发企业优化产品，提升住宅建设品质。
市场反应: 土地供应政策的优化将进一步促进房企参与竞拍的积极性，提升土地资源的利用效率，有利于保障住宅的品质和供应。
“沪九条”：政策考量及未来展望
“沪九条”的出台，体现了上海在稳定房地产市场，促进市场健康发展方面的决心。
政策考量：综合施策、分类施策、精准施策
“沪九条”的政策考量主要体现在以下几个方面:
- 综合施策: 统筹供应和需求，促进市场供需总体平衡；统筹市场和保障，综合考虑总供应和总需求，租购并举促进住房市场和住房保障两个体系协同发展；统筹增量和存量，注重提升住房品质，鼓励建设好房子，加快推进“两旧一村”改造等城市更新，多渠道改善居住条件。
- 分类施策: 在供应端，充分发挥城市总规的统领作用，匹配市场需求优化土地供应，根据区域基础设施、公共配套、产业发展等，合理把握规划时序和开发节奏、结构，实现高质量供地；更好满足改善性住房需求，优化套型结构，提高中小套型住房面积标准，差异化降低中小套型住房比例。在需求端，立足服务安居，针对区域市场特点，差异化、分区域优化住房限购政策，缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限，扩大重点区域人才和非沪籍单身人士的购房区域。在信贷端，为促进重点区域职住平衡，在新城和南北转型等区域继续实行差异化住房信贷政策。
- 精准施策: 支持多子女家庭合理住房需求，在增购一套住房的基础上，配套享受首套住房信贷政策，减轻购房利息负担。支持居住困难家庭改善居住条件，对符合条件的“以旧换新”居民家庭，给予住房置换期间过渡租房、装修搬家等适度补贴。坚持需求导向，增存结合健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购、趸租适配房源，优化住房保障供给。支持企业多渠道解决职工居住问题，对企业购买小户型二手住房用于职工租住的，不再限定购买住房套数。优化限购政策口径，取消离异购房合并计算住房套数规定，调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。
未来展望：市场稳定，政策消化，长效机制
“沪九条”的出台，不仅是对当前市场状况的针对性措施，也是着眼长远，建设健康房地产市场的重要举措。
- 市场将逐步稳定: 随着“沪九条”的落地，近阶段上海层面支持刚性和改善型需求的相关政策基本到位，未来重在消化吸收。
- 政策消化需要时间: 购房对家庭来说是重大决策，需要周期，政策出台后时间尚短，政策消化和市场传导，反映在认购率或二手房的网签数据上，还需要一定时间。
- 长效机制建设: “沪九条”不是短期刺激市场的政策，而是立足满足市民多样化、多元化住房需求，既聚焦解决当前问题、又着眼长远发展，因城施策、综合施策，促进合理住房需求有序释放的政策。
常见问题解答
Q1: “沪九条”出台后，房价是否已经见底？
A1: “沪九条”发布后的市场反馈整体上是积极的，但对市场的长效作用将逐步显现。当前市场仍处于调整阶段，房价是否见底还需观察。
Q2: “沪九条”对哪些人群影响最大？
A2: “沪九条”对非沪籍居民购房者、多孩家庭购房者、改善型住房需求者、居住困难家庭以及企业购房用于职工租住等群体影响最大。
Q3: “沪九条”对上海房地产市场的影响如何？
A3: “沪九条”的出台，将有助于稳定上海房地产市场，促进市场健康发展，并满足市民多样化、多元化住房需求。
Q4: “沪九条”是否意味着上海楼市将迎来大涨？
A4: “沪九条”旨在稳定市场，促进合理住房需求有序释放，并非短期刺激市场，市场将逐步走向平稳。
Q5: “沪九条”出台后，上海还会不会继续出台调整优化政策？
A5: 随着“沪九条”的落地，近阶段上海层面支持刚性和改善型需求的相关政策基本到位，未来重在消化吸收。
Q6: “沪九条”对上海经济发展的影响如何？
A6: “沪九条”有利于稳定房地产市场，促进市场健康发展，为上海经济发展创造良好的环境。
结论
“沪九条”的出台，是上海房地产市场发展的重要里程碑。政策的实施将有助于稳定市场，促进市场健康发展，满足市民多样化、多元化住房需求，为上海经济发展创造良好的环境。相信随着政策的深入实施和市场环境的不断优化，上海房地产市场将迎来更加稳健、可持续的发展。
