随着2030年12月14日北京房地产新政落地，不少中介门店的经纪人反馈，二手房咨询量上涨，网签量与新政出台前相比也有了明显的提升。其中，一些刚需客户出手的速度较快。不过，当月北京二手房市场总体的特点还是“以价换量”为主，议价空间继续扩大。
业内分析表示，新政激发的购房需求将在2023年末到2024年“小阳春”期间陆续释放，预计北京二手房价格也将会止跌企稳。
新政落地后，有买家迅速选择面积更大的房源
李明（化名）打算买房，关注北京楼市行情已有一段时间。在北京房地产新政出台前，他看中了顺义城南附近的一套新房。2023年12月14日，北京出台房地产新政，降低首付比例，降低商贷利率，调整普宅标准。对于李明而言，首付降低了，手里的资本充裕了一些，在同等总价基础上，可以买个面积大一些的住宅。于是，他第一时间选择买入鲁能水岸公馆一套121平方米的次新房，总价355万元，可以满足一家三代人的居住需求。
这是金色时光顺义区东兴店店长焦立平近期接触到的一个购房案例。据焦立平介绍，2023年12月份，成交的房源以小户型为主，购房者以刚需、刚改客户为主。其中，一部分购房者是基于2024年孩子升学需求而提前置业的；另一部分购房者以外地来京人员居多，他们基于积分落户目的，选择在顺义等城六区以外的地方买房，赶在年底之前买入，由此多积一年的分。新政出台后，看房量比之前增加了，购房者和业主坐下来洽谈的量也比11月份翻了两倍。“在成交的案例中，刚需客户出手的速度较快，还有一些置换客户在房子出售后也会选择看房，遇到合适的房源就会尽快定下来。”
在大兴天宫院商圈方面，21世纪不动产住总万科橙店店东卢强表示，目前，二手房签约的人群大部分是置换客户，还有部分刚需客户购买低总价房源。具体而言，2023年12月份，咨询量及带看量有所上升，在新政落地以后，咨询量明显增多，相比11月份，二手房市场活跃了不少，客户的决策周期变短了，观望心理在弱化，成交节奏加快了。“去年12月上半月主要是前几月积累的低价房源稳步去化，下半月新政落地后，一些客户有了购买力，加上利息也降了，遇到价格合理、房源合适的就出手了。”
“目前签约的人群中，基本还是置换客户占多数，其中部分未售房的客户如遇到房源合适且价格达到预期甚至低于预期的，只要业主能给置换和付款周期的，就会选择出手买房。此外，少量刚需客户及非置换客户遇到合适房源、价格达到自己预期后，也会选择出手买房。”21世纪不动产珠江峰景店店东牛海彬如是说。
“以价换量”特征依然明显
“2023年12月，在二手房成交中，房子议价空间较大，双方约谈后，最终的成交价很让人意外，价格与2023年初时相差了10%-15%。像金融街融汇的两居室，成交价几乎跟之前一居室持平了。”卢强如是说。
新政发布后，买卖双方的心理有了很大变化。卢强指出，在购房者方面，新政出台前，购房者的观望心理严重，主要担心房子会大幅度降价，新政落地后，大部分购房者都有了一些信心，觉得市场能恢复，一旦遇到合适的房源就直接出手了。在业主方面，新政出台前，大部分业主对市场也存在观望情绪，新政出台后，一些需要换房的业主，遇到购房者能买房、价格差不多，还是愿意出售房子。不过，也有个别业主认为新政是重大利好，出现涨价或惜售的状况。
无独有偶，在丰台岳各庄商圈方面，牛海彬坦言，2023年12月份，在二手房成交中，最令人印象深刻的还是“以价换量”特点较为明显。
据牛海彬介绍，以珠江峰景小区一套120平方米的三居室为例，2022年成交总价在685万-725万元之间，2023年11月份出现成交价格低于630万元的情况，但该成交房源临街且楼层较低、视野有遮挡。就同等面积的户型而言，去年12月下旬有部分低楼层业主考虑出售，总价也在640万元以下，这低于业内人士的预估成交价格。在近两个月的市场中，其实每个商圈都会有几起类似的情况发生。
“去年12月份，丰台岳各庄商圈的咨询量及带看量环比并无太大变化，成交节奏方面也比较平稳，多数购房者比较理性，而12月上旬和下旬的成交价格及成交量也并无明显差别。”牛海彬表示，二手房市场依然是“以价换量”的特点，购房者看房后发现价格不合适的，就依然选择等房源、等价格；业主则表现为出售意向依然比较积极，且配合各经纪公司看房及签约诚意度较高。
去年北京二手住房网签量15.5万套
从整体市场来看，2023年12月14日北京房地产新政发布后，二手房网签量与之前相比提升明显。据北京市住建委官网数据统计，新政落地后（截至2023年12月28日），北京二手房日均网签量和新政前相比上涨23.8%。虽然二手房成交量上涨，但是市场热度弱于“认房不认贷”期间。
麦田房产认为，这次新政大幅降低了购房门槛及购房成本，促进刚需和改善的释放。具体而言，一方面，新政降低刚需入市的资金门槛、税费及月供压力，为市场补充刚需，进而让换房实现“卖旧买新”；另一方面，新政提升改善需求的购房能力，二套房首付比例的大幅降低，让改善群体在不卖旧的前提下“买新”成为可能，或在现有预算之下实现更高水平的改善。
值得一提的是，经历了“认房不认贷”影响下的市场起伏波动后，大部分业主对新政能够比较理性地看待。根据麦田房产统计数据显示，新政落地一周后，调价房源中，涨价房源占比与新政发布前相比基本相当，说明新政后大部分业主的心态比较稳定。
从2023年12月的市场表现来看，购房者依旧占据议价主动。根据麦田房产统计数据显示，去年12月成交房源的议价空间和11月相比扩大0.32个百分点。对此，麦田房产表示，新政前后相比，二手房带看量基本维持稳定，成交量的上涨建立在业主在谈价时愿意作出更多的让步基础之上。直到去年底，北京二手房市场维持“以价换量”的态势。
在此背景下，根据北京市住建委官网统计数据，去年12月，北京二手住宅网签量为12963套，同比、环比均有不同程度增长。同比增长主要是受低基数效应的影响，环比小幅增长反映出当前市场恢复情况良好。2023年12月上半月的成交节奏与11月基本相同，下半月略有加速，整体保持稳中有进的趋势。在此基础上，2023年北京二手住宅网签量为15.5万套，同比增长9.2%。
在价格方面，去年12月二手住房成交均价保持下行态势，但降幅较前期有所收窄，主要是由于城区成交价格均有所下降，市场预期处于相对低位水平。
业内：预计二手房价格将会止跌企稳
对于2024年1月的市场走势，牛海彬指出，北京在去年9月出台“认房不认贷”新政，已经释放了一定的购买力，12月14日再次出台房地产新政，也释放了一部分购买力，预计2024年1月楼市和2023年12月相比，不会有明显变化。
“对于2024年1月的二手房市场，我们还是有较高预期的。目前这种见底或者接近触底的价格，在新政刺激下，客户是能够认可的。既然有了杠杆，利息成本也减少了，只要房子合适，客户就会出手买房。在业主方面，只要是想换房的，在这一节点成交，也能在后面的置业中占据主动。因此，预计2024年1月份二手房成交量将会有所提升。”卢强如是说。
麦田房产认为，新政对刚需和改善的支持双管齐下，打通换房堵点，提升交易活跃度。新政落地后，市场成交有所提升，但购房者并没有出现恐慌性看房、选房的现象。随着2024年1月1日新的普宅认定标准正式执行，将进一步减轻购房人的税费负担，新政激发的购房需求将在2023年末到2024年“小阳春”期间陆续释放，预计二手房价格也将会止跌企稳。
